Ta strona używa plików cookies (ciasteczka) w celach statystycznych oraz by zwiększyć komfort korzystania z serwisu.     [x] zamknij

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Niskie stopy procentowe spowodowały, że raty kredytów mieszkaniowych znacząco spadły. Czy tak uzyskane oszczędności warto wykorzystać na wcześniejszą spłatę kapitału?

Każdy kto wziął kredyt mieszkaniowy musiał podpisać oświadczenie o ryzyku zmiennej stopy procentowej. Powinien więc zdawać sobie sprawę z tego, że oprocentowanie jego kredytu się zmienia, a co idzie za tym zmienia się wysokość rat. Po ostatnich obniżkach stóp procentowych NBP (są one najniższe w historii) stawka WIBOR3M wynosi poniżej 2 proc. Jak dołożymy do tego marżę naszego kredytu, to otrzymamy jego oprocentowanie.


Stopy procentowe jednak nie będą ciągle spadać. Im są niższe, tym wyższe prawdopodobieństwo ich podwyżki. Kredytobiorcy muszą zatem stale być przygotowani, że ich rata wzrośnie. Może więc warto tę dodatkową gotówkę, która pojawia się w okresie niskich stóp procentowych, wykorzystać na częściową wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego? Pozwoliłoby to zmniejszyć raty w czasie gdy oprocentowanie jest wysokie lub skrócić okres kredytowania.


Weźmy przykładowy kredyt na 250 tys. zł z marżą 1,8 proc. i okresem kredytowania 25 lat. Gdybyśmy wykorzystali ostatni okres niskich stóp procentowych (lata 2009-2011) i nadpłacali kredyt hipoteczny różnicą w racie (ok. 150 zł), to zwrócilibyśmy bankowi przedwcześnie ok. 4000 zł. To w okresie wysokich stóp procentowych pozwoliłoby obniżyć naszą ratę o ok. 30 zł lub skrócić okres kredytowania o 2-3 miesiące. Gra nie warta świeczki? Być może, ale jeżeli byśmy prowadzili takie działania w całym okresie kredytu, moglibyśmy go spłacić nawet kilka lat wcześniej.

 

Kredyt na 250 000 zł na 25 lat

Marża

1,80%

1,80%

1,80%

1,80%

1,80%

1,80%

WIBOR3M

2%

3%

4%

5%

6%

7%

Oprocentowanie kredytu

3,80%

4,80%

5,80%

6,80%

7,80%

8,80%

Rata

1347,76

1485,91

1631,17

1783,15

1941,42

2105,52

 

– Porównując dwa rozwiązania: nadpłatę kredytu z pozostawieniem obecnego okresu spłaty z nadpłatą ze skróceniem okresu spłaty, ale zachowaniem obecnej wysokości raty liczby pokazują, że to drugie rozwiązanie jest atrakcyjniejsze. Choć należy pamiętać, że skrócenie okresu spłaty wiąże się z podpisaniem aneksu do umowy kredytowej, a bank przy tej okazji nie omieszka po raz kolejny zbadać naszą zdolność kredytową. To może być problemem dla części kredytobiorców, zwłaszcza z podwyższonymi wymogami KNF w tym zakresie – wyjaśnia analityk.


Jak pokazują dane Polacy preferują nadpłacanie kredytów. Zgodnie z szacunkami Lion's Bank spłacamy przed czasem nawet 100 tys. kredytów rocznie przy łącznej liczbie umów na poziomie 1,8 mln.


– Na pewno warto nadpłacać kredyt, wtedy gdy mamy wysokie oprocentowanie. Jeżeli mamy nadwyżkę finansową to warto ją wykorzystać, aby obniżyć udział odsetek w racie kredytu. Przy ratach równych ten duży udział odsetek jest szczególnie widoczny na początku spłacania kredytu – mówi Halina Kochalska z Open Finance.


Odsetki od kredytów hipotecznych odstraszają wielu potencjalnych kredytobiorców, gdyż zazwyczaj wynoszą równowartość kredytu. W przypadku wcześniej wspomnianego przykładowego kredytu na 250 tys. zł na 25 lat przy oprocentowaniu 5,5 proc. wyniosą ponad 194 tys. zł w całym okresie kredytowania. Wydłużenie okresu spłaty do 30 lat powoduje jednak, że rosną już do 261 tys. zł. Tak się dzieje pomimo tego, że kredyty hipoteczne dzięki swoim zabezpieczeniom są znacznie tańsze niż inne formy finansowania.


Wcześniejsza spłata nie zawsze wskazana


Problematyczne w nadpłacaniu kredytu jest, że za każdym razem o wcześniejszej spłacie trzeba informować bank. Inaczej grozi nam, że pieniądze utkną na rachunku technicznym i nie zostaną zaliczone w poczet pożyczonego kapitału. To nie jedyna bariera jaką banki stawiają przed kredytobiorcami chcącymi nadpłacać swój kredyt hipoteczny. – Warto zwrócić uwagę, czy fakt, że spłacamy szybciej nie będzie powodował konieczności zapłaty dodatkowej prowizji. W większości banków przez pierwsze 3 do 5 lat trzeba zapłacić prowizję, jeśli oddajemy więcej niż wynika to z harmonogramu rat. Często jednak mniejsze kwoty są wyłączone z tego typu opłat, a w przypadku większych kwot prowizja wynosi zwykle 2-3 proc. – mówi Kochalska.


– W niektórych przypadkach namawiałabym, aby niespodziewany przypływ finansowy wykorzystać do budowania takiej poduszki bezpieczeństwa. Przyda się ona w okresie bezrobocia czy choroby, która przerwie naszą aktywność zawodową. Daje to także komfort psychiczny, gdy mamy oszczędności na przeżycie minimum 3-6 miesięcy – dodaje.


Jeśli zatem zdecydujemy się na oszczędzanie zamiast nadpłacania kredytu głównym problemem pozostaje odpowiednia stopa zwrotu. W przypadku nadpłacania naszym zyskiem jest niższa rata lub krótszy okres spłaty, natomiast stopą zwrotu oprocentowanie kredytu. Jeśli zdecydujemy się zainwestować te pieniądze, aby to się opłacało konieczna jest wyższa stopa zwrotu, a przeszkadzać nam będzie w tym dodatkowo podatek Belki. Na lokacie uzyskanie wyższego oprocentowania jest raczej nieosiągalne, trzeba więc sięgnąć po mniej bezpieczne instrumenty. Jeżeli wybierzemy dłuższy horyzont inwestycji mogą to być nawet akcje, w przypadku gdy czekamy tylko do najbliższej podwyżki stóp procentowych lepsze mogą okazać się obligacje korporacyjne. W zależności od naszej akceptacji ryzyka mamy także do dyspozycji szeroką gamę funduszy inwestycyjnych.

 

 

Źródło: Marek Muszyński, Forbes

Zdjęcie: Fotolia

Polityka prywatności